28 Vragen over de GOM: onder meer paardenweitjes, jonge kwekers en woningbouw op bollengrond

Foto GOM

Bollenstreek – De Greenport Ontwikkelings Maatschappij (GOM) heeft haar jaarverslag over 2020 gepubliceerd. Hieronder 28 vragen en antwoorden over de GOM.

In 2020 bestond GOM 10 jaar, wat is er eigenlijk bereikt in die periode?

In totaal moet 2625 ha bollengrond bewaard blijven. De tussenstand is nu 16,6 ha meer. De resultaten staan hieronder in een overzicht uit het jaarverslag 2020:

Is het de schuld van GOM dat gemeenten nu paardenweitjes en moestuintjes weg willen hebben?

Nee, deze handhaving is al in 2016 afgesproken door de gemeenten. De gemeenten hebben de wettelijke en bestuurlijke plicht om te handhaven als er activiteiten plaats vinden op gronden of percelen die in strijd zijn met de bestemming van in dit geval bollengrond. De GOM heeft op dit gebied geen taak en is hierbij ook niet betrokken.

Sommige paardenweitjes zouden ongeschikt zijn als bollengrond, klopt dat?

De gemeenten zijn nu bezig met handhaving en kiezen voor maatwerk. Als grond wat betreft ligging en grootte ongeschikt is, kan de bestemming gewijzigd worden. Dan moet – zoals iedereen dat moet – wel compensatie betaald worden voor het wegvallen van de bollengrond. Dat kan voor een lager standaardtarief dan 40 euro, 15 euro is zelfs een uiterste mogelijkheid, maar dit is afhankelijk van maatwerk. Een eigenaar die zegt dat zijn stukje grond ongeschikt is voor bollengrond kan toch gehandhaafd worden. Als in de directe omgeving andere paardenweitjes zijn die gehandhaafd worden, dan kan een groter stuk ontstaan dat wel geschikt is. Dat grond nu niet geschikt is, kan ook veroorzaakt zijn doordat er lange tijd door de eigenaar niets aan die grond is gedaan of er zijn sloten omheen gelegd. Dat is ook niet altijd reden om niet te handhaven, omdat een dergelijke situatie ook ‘hersteld’ kan worden.

Jonge kwekers komen moeilijk aan de bak door de schuld van de GOM?

Voor jonge kwekers is de situatie moeilijk. Ze zoeken grond met schuren en een woning. Dat kost net als op de ‘gewone huizenmarkt’ heel veel geld. Bovendien willen gestopte (gepensioneerde) kwekers vaak wel in hun woning blijven wonen. Het verwijt dat de GOM prijsopdrijvend werkt, klopt niet. De GOM werkt gewoon met taxaties voor haar eventuele vergoedingen. Ook die worden niet zelden als ‘te laag’ beoordeeld. Dus ook GOM heeft dan last van het feit dat er soms te veel wordt gevraagd.

Kan GOM meedenken over de toekomst van jonge kwekers?

Het is formeel geen taak van de GOM. Wel zou er bijvoorbeeld meegedacht kunnen worden over het creëren van een bedrijfsverzamelruimte voor meerdere starters in grotere, leegstaande gebouwen. Wat ook kan helpen is handhaving van schuren die nu gebruikt worden voor andere zaken dan de bestemming: caravanstalling, botenstalling en ander hobbygebruik. Dat is echter een taak van de gemeenten. Een soort starterssubsidie zou ook mooi zijn, maar dan ligt het risico van ongeoorloofde staatssteun op de loer. Dat zou dus verder onderzocht moeten worden.

Waarom stagneert het werk van de GOM op dit moment?

De GOM moet zelf voor inkomsten zorgen. Afgesproken is inkomsten te verkrijgen uit de verkoop van bouwrechten voor vrijstaande woningen in het buitengebied. De aanwijzingen van plekken om deze zogenoemde Greenport-woningen te bouwen, stagneert. Dit heeft te maken met de politieke discussie in sommige gemeenten over het eigen beleid, het werken met het instrument Greenportwoningen en soms ook over de rol van de GOM. De stagnatie is opvallend want een van de doelstellingen van het gemeentelijk samenwerkingsverband de Economic Board is juist versnelling van het werk van de GOM.

Kan die bollengrond niet een stukje minder zodat we huizen kunnen bouwen voor woningzoekenden?

De gemeenten hebben zelf besloten geen woningbouw in het buitengebied toe te staan (uitgezonderd de greenportwoningen). Voor de bouw van woningen zijn binnen de dorpen locaties aangewezen en beschikbaar. Normaal gesproken in voldoende mate, want dat is al vastgelegd. Sommige plekken zien er uit als buitengebied, maar daar is al over besloten om te bouwen zoals Hooghkamer in Voorhout. De enige woningen die nu in het buitengebied gebouwd mogen worden zijn de zogenoemde Greenport woningen. Omdat daarmee de kosten van herstructurering van de Bollenstreek moeten worden gedekt, zijn dat vrijstaande woningen omdat alleen die voldoende geld opbrengen. Bij woningbouw in het buitengebied wordt ook heel snel bollengrond als mogelijkheid genoemd, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Er zijn ook nog andere gronden zoals bijvoorbeeld weilanden. Er zijn dus meer oplossingen voor woningbouw.

De kritiek is dat GOM alleen maar villa’s bouwt en juist het vrije zicht op bollengrond zelf daarmee blokkeert?

GOM bouwt dus geen villa’s, gemeenten beslissen over de locatie waar dat mag gebeuren. Liefst gaat woningbouw niet ten koste van vrij uitzicht, maar dat is niet helemaal te voorkomen. Er worden echter ook opstallen gesloopt en die zorgen weer voor ‘nieuw’ vrij uitzicht. Ook is er bollengrond waar volgens een bestemmingsplan op gebouwd mag worden. Als die bouwrechten worden ingeleverd wordt die bollengrond dus bewaard, maar zichtbaar is dat niet. Het zag er al uit als bollengrond terwijl het eigenlijk bouwgrond was.

De gemeenten bepalen het beleid, de spelregels, maar GOM krijgt de kritiek. Echt opkomen voor de GOM en dus de Bollenstreek, dat ontbreekt, is dat voor de GOM lastig?

Wij zijn uitvoerder, maar als gemeenten, maar ook andere partners zoals bijvoorbeeld kwekersorganisatie KAVB een integrale afweging/een gemeenschappelijke toekomst omarmen en uitdragen zou dat de GOM wel helpen. De herstructurering van de Bollenstreek lukt alleen als er voldoende maatschappelijk draagvlak is.

De onderstaande vragen en antwoorden komen uit het jaarverslag van GOM:

Bepaalt GOM het ruimtelijk beleid voor het buitengebied?

Nee. Dat beleid ligt vast in de Intergemeentelijke Structuurvisie ISG die door de gemeenteraden van de Duin- en Bollenstreekgemeenten is vastgesteld en in de diverse bestemmingsplannen. Ook die worden door de gemeenten vastgesteld. GOM is bijvoorbeeld dus ook niet betrokken bij vraagstukken als de tracékeuze voor de Duinpolderweg.

Als je een bollengrondcompensatiecontract of een bouwtitelovereenkomst hebt gesloten met GOM, betekent dat dan dat het project ruimtelijk akkoord is?

Nee. GOM sluit deze overeenkomsten altijd onder “opschortende voorwaarde” van een onherroepelijke bestemmingsplanwijzing of omgevingsvergunning. Pas als die er zijn, treedt het contract met GOM in werking en dient er betaald te worden. Indien er geen ruimtelijke ordeningstoestemming komt, vervallen de overeenkomsten met GOM.

Bepaalt GOM waar woningen gebouwd mogen worden?

Nee. GOM bepaalt niet waar woningen of woonbestemmingen in het buitengebied mogen komen en beslist dus ook niet waar woningen wel of niet zijn toegestaan. Dit is de bevoegdheid van de gemeenteraden. GOM bepaalt dus ook niet waar clusterlocaties voor Greenportwoningen kunnen komen.

Wat doet GOM met de inkomsten die zij realiseert uit bollengrondcompensatiecontracten en bouwtitelcontracten?

 In de ISG, in de geldende regelgeving en in de statuten van GOM is verankerd dat GOM al haar inkomsten moet aanwenden ten behoeve van de herstructurering. GOM kan geen winst maken, noch worden de gelden anders besteed.

Moeten er 600 Greenportwoningen in het buitengebied komen?

Greenportwoningen zijn geen doel, maar de enige toegestane manier om aan financiën te komen voor de herstructurering. Er zijn niet méér woonbestemmingen nodig dan er aan financiële middelen gevraagd wordt voor de herstructureringsopgave. Indien er andere, realistische, bronnen van financiering zijn, kunnen die ook dienen ter dekking van de herstructureringskosten.

Wordt het buitengebied volgebouwd met woningen?

Natuurlijk niet. De ISG is wat dat betreft glashelder. Er kunnen in het hele buitengebied van de Duin- en Bollenstreek geen woningen/woonbestemmingen meer bijkomen. Uitgezonderd de maximaal 600 toegestane Greenportwoningen. Maar dan alleen op locaties die de gemeenten in hun bestemmingsplan toestaan. De gemeenten streven daarbij juist naar zoveel mogelijk clustering. Dat dit beleid werkt, blijkt ook uit het feit dat er heel wat planinitiatieven van grondeigenaren ruimtelijk worden afgewezen.

Waarom worden er soms woonbestemmingen gerealiseerd op plekken waar eerst een bedrijfsgebouw stond?

In beginsel wordt bij het “opruimen van bedrijfsbebouwing” gestreefd naar het open maken van het landschap. Indien de betreffende grondeigenaar echter een wens heeft om één of enkele woningen daarvoor in de plaats te realiseren, dan kan hij/zij daarvoor een verzoek indienen bij de gemeente. Indien dat verzoek wordt gehonoreerd (nadat door de gemeente een ruimtelijke ordeningsafweging is gemaakt) dan kunnen dergelijke woningen uitsluitend worden gerealiseerd indien daarvoor bij GOM het bijbehorende aantal bouwtitels voor Greenportwoningen wordt gekocht.

Waarom worden bedrijfsgebouwen gesloopt?

Bedrijfsgebouwen worden gesloopt om twee redenen. Enerzijds om de hoeveelheid bedrijfsgebouwen en bouwmogelijkheden in het buitengebied te verminderen en daardoor een meer open landschap te maken. Anderzijds omdat in het kader van bollengrondcompensatie is vastgelegd dat vervangende bollengrond voor het grootste gedeelte moet worden terug gemaakt door het verwijderen van bedrijfsbebouwing. Dit wordt ook wel “opruimen van verrommeling” genoemd.

Waarom is het tarief voor 1e klasse bollengrondcompensatie € 40 per m²?

Dit bedrag is de gemiddelde kostprijs die moet worden betaald voor het terug maken van vervangende bollengrond volgens de in de ISG vastgelegde regels. Het bedrag is dus niet gekoppeld aan de waarde van bollengrond, maar aan het bedrag dat moet worden geïnvesteerd om nieuw bollenareaal te maken, onder meer door het opruimen van bedrijfsgebouwen en bouwvlakken. Overigens is over de € 40 ook btw verschuldigd.

Wie beslist welke gebouwen er worden gesloopt?

GOM sluit overeenkomsten met eigenaren. Dat gebeurt altijd op vrijwillige basis. Een eigenaar moet het dus zelf willen. Sterker nog, in de praktijk is het vrijwel altijd de eigenaar die GOM benadert. GOM beoordeelt deze initiatieven in samenspraak met de betreffende gemeente. Enerzijds wordt gekeken naar de ISG en naar de mate waarin het opruimen van het betreffende object bijdraagt aan de doelstellingen van het beleid, anderzijds worden keuzes gemaakt op basis van onder meer de bollengrondcompensatieplicht, het op dat moment bestaande contracteerbare aanbod, het aanwezige momentum en de beschikbare financiële middelen.

Onderhandelt GOM over de hoogte van vergoedingen?

Nee. Vergoedingen worden verstrekt op basis van onafhankelijke taxaties door een gecertificeerd taxateur. Daarover wordt niet onderhandeld. In deze waardebepalingen worden de (vrijwel altijd geldende) verouderde en niet meer marktconforme staat van het vastgoed en het slechte of ongunstige verkoop- of verhuurperspectief (binnen de vigerende bestemming) verdisconteerd.

Liggen de tarieven voor bollengrondcompensatie en bouwtitels voor altijd vast en wie bepaalt dat eigenlijk?

De hoogte van de tarieven is verankerd in de ISG en gekoppeld aan de vastgestelde herstructureringsopgave. De aandeelhouders van GOM hebben de mogelijkheid de tarieven eventueel aan te passen. De tarieven worden periodiek gemonitord.

Mogen Greenportwoningen alleen vrijstaande woningen zijn?

Ja. Dit is als zodanig in de Intergemeentelijke Structuurvisie vastgelegd. Enerzijds omdat de “reguliere woningbouw” binnen BSD-gebied (bestaand stedelijk en dorpsgebied) gepland is en er geen verdere verstedelijking van het buitengebied wordt toegestaan. Anderzijds omdat Greenportwoningen primair bedoeld zijn als kostendrager voor de herstructurering en het financieel niet mogelijk is om een vergelijkbare (bouwtitel)opbrengst te halen bij een gelijk aantal maximaal toegestane woningen van een ander type (als bijvoorbeeld twee onder één kap woningen, rijwoningen of gestapelde bouw).

Worden de linten in het buitengebied vol gebouwd?

Zeker niet. Gemeenten beslissen over ruimtelijke ordening, en dus ook over het wel/ niet toewijzen van locaties voor de te bouwen Greenportwoningen. De meeste linten dan wel zijdes van een lint zijn bovendien in de Intergemeentelijke Structuurvisie aangewezen als open te houden/open te maken zones. Ten gevolge hiervan zullen gemeenten op die locaties niet meewerken aan woningbouwbestemmingen.

Waarom kost een bouwtitel minimaal € 165.000?

In de ISG is bepaald dat de herstructurering (grotendeels) bekostigd moet worden uit de opbrengst van bouwtitels. Omdat er maximaal 600 bouwtitels zijn toegestaan, kan op die wijze worden berekend hoe hoog de opbrengst per bouwtitel zou moeten zijn om aan voldoende middelen te komen. Overigens is bij aankoop van een bouwtitel ook btw verschuldigd. De waarde van de bouwtitel moet in verhouding staan tot de waardesprong die een grondeigenaar realiseert als hij een woning mag bouwen op zijn grond. Zowel de kosten van de herstructurering als de gecreëerde meerwaarde van de grond bepalen dus de hoogte van de bouwtitelprijs.

Werkt herstructurering prijsopdrijving in de hand?

Nee. Marktprijzen komen door vraag en aanbod tot stand. GOM werkt bij het verstrekken van vergoedingen voor het opruimen van vastgoed echter uitsluitend op basis van een onafhankelijk bepaalde, financiële schadeloosstelling, gebaseerd op marktwaarde. Daar wordt niet over onderhandeld. Het is mogelijk dat de beschikbaarheid van een opruimvergoeding in een specifiek geval kan interveniëren in een vraag-aanbod onderhandeling tussen een verkoper en koper. Opruimen van vastgoed – één van de hoofddoelstellingen van de ISG – kan echter niet “gratis”. Zonder reële vergoeding zullen eigenaren ervoor kiezen hun gebouwen te laten staan of anders te gaan gebruiken, overigens niet zelden in strijd met de vigerende, agrarische bestemming. Omdat er in de Greenport een overaanbod is aan incourant en niet meer binnen het teeltcomplex benodigd vastgoed en GOM niet over de financiële middelen beschikt om dit vastgoed in één keer of überhaupt op te ruimen, is prijsopdrijving in algemene zin zeker niet aan de orde. Het gegeven dat menig gebouweigenaar geen gebruik maakt van een vergoeding van GOM, omdat deze als te laag wordt beoordeeld, ontkracht bovendien het eventuele bestaan van prijsopdrijving.

Koopt GOM grond of gebouwen in het buitengebied?

Nee, dat is niet het geval. Alleen op locaties waar GOM zelf als grondbedrijf een herstructureringsproject realiseert, zou dat bij uitzondering het geval kunnen zijn.

Wat gebeurt er als er geen clusterlocaties voor Greenportwoningen komen?

Dan ontstaat er grote vertraging in de herstructurering van het buitengebied (vitale economie in vitaal landschap) vanwege het ontbreken van voldoende inkomsten voor GOM als uitvoerend grondbedrijf. Clusterlocaties zorgen ervoor dat er snel voldoende investeringsbudget vrijkomt voor belangrijke projecten ‘in de pijplijn’ van GOM. Er is behoefte aan versnelling van (grote) projecten, die de regio – en met name de telers – veel ruimtelijke en economische voordelen kunnen opleveren en die een stevige kwaliteitsverbetering van het landschap tot gevolg zullen hebben.

Zit de herstructurering jonge ondernemers en starters in de weg?

Het ISG-beleid en de herstructurering en modernisering van het buitengebied hebben mede tot doel de regio als bollenteeltcomplex toekomstbestendig te maken en te houden; vandaar ook het motto: een vitale economie in een vitaal landschap. Herstructurering geeft juíst meer perspectief voor de jongere generatie telers en aanverwante bedrijven in de Greenport. Door letterlijk ruimte te maken voor een moderne en meer grootschalige verkaveling. Door te voorkomen dat er een teveel aan incourant en niet meer voor het teeltcomplex benodigd vastgoed in het buitengebied blijft staan waarmee geld wordt verdiend buiten het teeltcomplex. En door, indien dat wel het geval is, adequaat te handhaven. Door grondspeculatie tegen te gaan, door bescherming van het teeltareaal en door zo de ruimtelijke omstandigheden te scheppen die in de toekomst de groei van de dan aanwezige, moderne bedrijven, inclusief hun gebouwcomplexen, weer (beter) mogelijk maken.

Beluister hieronder het radio-interview.

Klik hieronder voor het jaarverslag.

3 REACTIES

  1. Wat,dat gom aan het doen is daar zijn de mensen in de bollen streek de meest het niet mee eens .ze krijgen nog subsidie van alle gemeentes .Te gek voor worden ze hebben al die jaren geen een sociale woning laten bouwen ,en wij gewone burgers maar mee betalen .En dan maar zegen dat ze voor een open bollen streek zijn je ziet door de villa’s de bollen niet meer .Kijk maar naar de verlaagde Gooweg Daar hadden ze ene flat van vierhoog neer kunnen zetten dan was het huizen probleem op gelost in Noordwijk.Mag dit wel . Of is het weer niet goed . De waarheid mag toch gezicht worden .

  2. Heeft wel wat van “WC-eend beveelt WC-eend aam. IK ben het met veel antwoorden niet eens. Waarom nog steeds vasthouden aan 165.000 per kavel? Hoe groot zijn die kavels? Is dat bedrag niet inmiddels volledig achterhaald? Zou er bij een aangepaste prijs kunnen worden volstaan met minder uitgifte van kavels? Hoeveel kavels zijn er al uitgegeven? Hoe zijn die verdeeld over de gemeenten? Wat is de stand van zaken met betrekking tot de hoeveelheid 1e klas bollengrond? Zitten we onder of boven de 2625 ha? Klopt de berekening uit 2008 nog? Hoe zit het met de hoeveelheid ha hyacinthenteelt? En de wisselteelt? Krijg je door het telen van meer resistente rassen juist niet minder uitputting van de grond en daardoor een kortere wisselteeltperiode dan 5 jaar? Waarom streven naar steeds grotere bedrijven? Is er in de Bollenstreek wellicht een grens aan de groei? Hoeveel kleinere bedrijven, geschikt voor starters, zijn nog beschikbaar? Waarom wordt de nadruk gelegd op het maken van handhavingsplannen in 2016? Is het juist, dat er in de periode 1996 tot 2020 in het geheel niet is gehandhaafd op in ieder geval paardenweiden en moestuinen? Kortom: beetje jammer, dat deze vragen niet gesteld worden. Met het stellen van deze “kleutertje luister”-vragen maakt de GOM zich ongeloofwaardig. Neemt niet weg, dat behalve de GOM, ook de ISG terug moet naar de tekentafel. Ik zie wel ruimte voor handhaving op bijvoorbeeld autosloperijen, caravanstallingen, camperterreinen (Kraaierslaan bijvoorbeeld) of soorgelijke narigheid, maar niet op het wegpesten van paardenliefhebbers of volkstuinders. Zolang de GOM/ISG daaraan blijft vasthouden, zal de weerstand en weerzin toenemen.

  3. Goed dat BO en GOM uitleg geven. Het is en blijft een lastige constructie herstructureren met geld dat je moet verdienen met de verkoop van bouwrechten. Bovendien is er moeilijk waardering te oogsten met een opgeruimd bollenlandschap. ” Niemand valt het resultaat op” verzuchtte voorheen de directie van de GOM.

Laat een antwoord achter aan Coen Annuleer reactie

Plaats hier je opmerking
Vul je naam in