Nieuwbouwcomplex Voorhout al jaar onbewoonbaar, deskundige: ‘Slopen en opnieuw opbouwen’

Voorhout – Al een jaar breken ze zich in Voorhout het hoofd over hoe de lekkageproblemen bij het appartementencomplex Lilium kunnen worden opgelost. Ondanks ingeschakelde experts en veelvuldige testen lukt het maar niet om het nieuwbouwcomplex waterdicht te krijgen. De situatie is zo uitzichtloos dat de verhuurder de toekomstige bewoners helpt met het vinden van andere (tijdelijke) woonruimte. Hoe kon het zo mis gaan met dit wooncomplex? Twee experts laten hun licht schijnen.

‘Prachtig werk’, zo verkondigden de bouwers van het wooncomplex vorig jaar maart nog trots in het blad Cobouw, een vakblad voor de bouw. Aannemersbedrijf Ouwehand Bouw B.V. uit Katwijk en Spaansen Bouwsystemen B.V. uit Harlingen hadden in acht weken tijd het vijf etages hoge gebouw Lilium in Voorhout weten neer te zetten.

Inmiddels kunnen de bovenste verdiepingen van het pand met daarin sociale huurwoningen al een jaar niet worden opgeleverd vanwege aanhoudende lekkage- en vochtproblemen en is het project een flink hoofdpijndossier geworden.

‘Snelle bouw met uniek systeem’

De kop van het door Spaansen Bouwsystemen gesponsorde artikel was ronkend: ‘Appartementen supersnel gebouwd met uniek prefab-systeem.’ Prefab-bouwen is tegenwoordig heel gangbaar, maar bij hoogbouw is het nog niet vaak gebruikt. Het kan een reden zijn voor de problemen, denkt een van de door ons geraadpleegde deskundige.

Er wordt in het vakblad uit de doeken gedaan hoe de bouwers te werk zijn gegaan. Het betoncasco is uitgebreid met kant en klare gevels met kozijnen, wandisolatie en steenstrips op de isolatie. Deze in de fabriek afgewerkte gevels zorgen voor minder werk op de bouwplaats. Snel, goedkoop en minder CO2-uitstoot, dat zijn de voordelen. Spaansen Bouwsystemen ontwikkelde dit ‘gevelklaar-systeem’ pas enkele jaren geleden samen met haar vier grootste klanten, waaronder Ouwehand Bouw.

‘Gevels niet waterdicht’

De bouwbedrijven waren maar wat gelukkig met hoe de bouw van het complex tot stand kwam. Van die trots op de nieuwe bouwmethode is inmiddels nog maar weinig over.

In een eind april verstuurde excuusmail van Ouwehand en Spaansen aan de 24 toekomstige bewoners, die al een jaar wachten op oplevering, schrijven ze: ‘Sinds een aantal jaar gebruiken we deze manier van bouwen voor eengezinswoningen, waarbij er geen problemen zijn opgetreden. Het gebouw in Voorhout is één van de eerste appartementengebouwen waar het nieuwe concept is toegepast.’

De mail vervolgt: ‘Een jaar geleden zijn er op verschillende plaatsen in het gebouw lekkages vastgesteld. Bij harde wind en veel regen bleken gevels helaas niet helemaal waterdicht te zijn.’ Een oplossing vinden, is nog steeds niet gelukt. De toekomstige bewoners zitten nog altijd in onzekerheid.

Deskundige zeer verbaasd over bouwmethode

‘Hoe hebben ze de waterhuishouding van de gevels geregeld en welk gerenommeerd instituut heeft de waterdichtheid van deze gevels getest?’ Het zijn vragen die bouwkundig adviseur John Kramer van Building Research heeft als wij hem de zaak Lilium voorleggen. Kramer is zeer verbaasd dat deze nieuwe manier van prefab-bouwen door Ouwehand en Spaansen is gebruikt voor hoogbouw.

Kramer legt uit: ‘Bij flinke regen en harde wind wordt de waterdruk op een gevel enorm, zeker bovenin bij hogere gebouwen. Het water in de gevelsteen zoekt met behulp van de wind zich dan een weg door naden en kieren in de gevel. Dat kan vooral boven in gebouwen leiden tot lekkages en vochtproblemen.’

‘Hoe waterdicht is dit?’

‘Bij reguliere bouw heeft de gevel aan de buitenkant vaak bakstenen van zo’n zes centimeter dik en een spouwmuur om overtollig regenwater af te voeren. Maar bij prefab-bouw, zoals Lilium, heb je geen spouwmuur om het overtollige water in de gevel af te voeren.’

In dit nieuwe gevelsysteem van massief beton en isolatiemateriaal zit volgens de expert een steenstrip van slechts twee centimeter. ‘Hoe waterdicht is dit? Prefab woningen hebben veel meer naden dan andere soort woningen, omdat het uit meer losse onderdelen bestaat’, vertelt Kramer.

Meer kans op lekkages bij Prefab hoogbouw

‘Bij eengezinswoningen van prefab hoeft dat niet tot lekkageproblemen te leiden bij regen en harde wind, omdat de waterdruk op de gevel dan minder is. Bovendien heeft Prefab laagbouw minder naden zodat er minder plekken zijn waar water en vocht doorheen kan komen.’

‘Maar bij Prefab hoogbouw is de kans op lekkages vanwege de hoeveelheid naden en de waterdruk op de gevel bij slecht weer veel groter.’

Ook forensisch-technisch expert Eddy Cruysberghs van Humida vragen wij zijn licht te laten schijnen op het lekkage-appartement Lilium. Hij denkt dat de lekkage- en vochtproblemen niet boven in de gevel zijn begonnen, maar onderaan in het gebouw.

Vochtige luchtstromen

Cruysberghs wijst op een afbeelding op Google Street View met daarop het in aanbouw zijnde gebouw. Daarop is volgens hem te zien dat de geveldelen hoog zijn geplaatst. De bestrating ligt ongeveer 40 centimeter hoger dan de fundering. Ook lijkt het erop dat er onderaan geen afdichting van de gevelplaten is, aldus de expert.

Hierdoor zou volgens Cruysberghs ‘laterale infiltratie’ ontstaan: warme lucht van de verwarming op de onderste verdiepingen vermengd met regenwater uit de grond en geeft dan een vochtige luchtstroom.

De warme en vochtige luchtstroom zoekt via het trappengat, leidingschacht of liftschacht de weg naar boven in het gebouw waar het gaat condenseren.

Wat is de oplossing?

Cruysberghs: ‘Dan krijg je de schade meestal op de koudste plek op de bovenste verdiepingen. Ook kunnen hierdoor de bovenliggende prefab-panelen gaan krimpen. Het lijkt dan of de lekkage van boven komt door de regen, maar het komt gewoon van onderuit.’

Over de oplossing verschillen de deskundigen ook van mening. Cruysberghs denkt dat de vocht- en lekkageproblemen redelijk makkelijk te verhelpen zijn nadat er metingen zijn gedaan. Hij schat in dat de lekkageproblemen binnen enkele weken kunnen worden opgelost als er eerst goede analyse is gedaan. De bovenste verdiepingen zouden daarna snel bewoonbaar kunnen zijn.

Slopen en opnieuw bouwen

Bouwkundige John Kramer ziet het somberder in. Kramer: ‘Doordat de lekkages al zo lang duren kan het zijn dat leidingen, zoals elektra, door het water zijn aangetast. De vraag is dan ook of dat nog op een kostendekkende manier te herstellen is. En dan gaat het vingerwijzen naar elkaar beginnen wie dat moet betalen. Als ik dit zo bezie dan zeg ik: demonteren het gebouw en opnieuw bouwen.’

Bouwbedrijven Ouwehand Bouw en Spaansen Bouwsystemen willen niet reageren op de inhoud van dit artikel. De bedrijven zeggen zich volledig te focussen op het oplossen van de lekkageproblemen bij Lilium.